Покупка квартиры, нюансы.

[Andy]

Ввиду многоопытности присутсвующей тут общественности в различных сферах и моей малоопытности в данном вопросе решил завести опросец. Да и пятница ведь, надо ведь дать общественности повод потрепаться.
Итак, на какие критерии Вы бы обращали внимание при покупке квартиры?
На мой взгляд, немаловажным являются:
- год постройки дома.
- материал стен.
- наличие хороших продуктовых магазинов поблизости.
- соседствующий контингент.
- экология района, не хотелось бы жить прямо возле Бангалор.
- наличие развитого транспортного сообщения, немного противоречит с предыдущим пунктом.
Какие нюансы в самой процедуре? Можно ли добиться от агентства скидки на их услуги, если моя покупка разрулит цепочку обменов?
Капремонты, навернякак ваши дома ремонтировали, что входило в этот ремонт?

Продолжение следует...

[Alex&Er]

Попробую прокомментировать с высоты своего опыта 8-летней давности

- год постройки дома.

Обращать внимание следует если возраст дома приближается к 25 годам и, соответственно, к капремонту. следует особо выяснять был ли, и если нет, то когда планируется. А то въедешь, сделаешь ремонт, а через год придут хмурые дядьки и начнут менять трубы и электропроводку...

- материал стен.

В принципе, значение имеет только если ты осматриваешь квартиру с выходом на глухую торцевую стену в панельном доме. Следует уточнить проводилось ли утепление фасадов и если нет, то когда планируется...

- наличие хороших продуктовых магазинов поблизости.

наличие - это не достоинство, а недостаток. Особенно, если в магазине еть круглосуточная секция. У меня - есть и я уже ЗА....СЯ гонять бомжей с коврика под дверью моей квартиры - как похолодает, все, хавайся у бульбу. А в подъезд они проникают, потому как окрестные алкаши постоянно курочат домофоны в ближайших от лабаза подъездах (пиво то продают, а туалетов, почему-то, - не ставят). эксплуатирующая организация(домофонная), зная такую особенность, ремонтировать не спешит - у меня в подъезде домофон после ремонта живет максимум 3 недели. Это - рекорд, обычно 1.5-2. Состояние подъезда - соответствующее...

- соседствующий контингент.

Выяснить это можно только просидев под подъездом с утра до вечера - понаблюдав кто приезжает, входит-выходит.

- экология района, не хотелось бы жить прямо возле Бангалор.

С этой точки зрения самый классный район - Захарова (Царское село), но там квартиры дорогие. На втором месте - Зеленый луг и Уручье. Но Уручье в свое время застраивалось бюджетными домами для военных. Так что там основная масса квартир - двушки, с общей площадью 40-45кв.м и 7-метровой кухней. За исключением домов, построенных после 95 года.А строилось там в последнее время - очень много.
.

- наличие развитого транспортного сообщения, немного противоречит с предыдущим пунктом.

Стеклопакеты в окнах позволят тебе глубоко плевать на шум, а кондиционер - на загазованность. При современных технологиях комфортно жить можно везде. Вот, если ты любитель вечерних пеших прогулок, то см предыдущий пункт.

Можно ли добиться от агентства скидки на их услуги, если моя покупка разрулит цепочку обменов?

Нет. Они именно на составлении и разруливании таких цепочек деньги и зарабатывают.

Капремонты, навернякак ваши дома ремонтировали, что входило в этот ремонт?

Обычно - замена водопроводных и канализационных труб, газовых или электрических плит (если стоят "родные"), ремонт лифтов (замена тросов, двигателей, а то и кабин), ремонт(точнее, восстановление) выключателей и плафонов освещения на лестничных клетках. Меняются сломанные двери на бездымных лестницах, восстанавливается поврежденная пожарная сигнализация...
Проводится экспертиза состояние оконных рам и, ЕСЛИ они признаются изношенными на 70% и более - замена оконных блоков. Но 70% износ - это когда дерево полностью гнилое, поеденное грибком и т.д. Если на рамах есть следы краски - это максимум 60% (было разъяснение на эту тему в "Минск на ладонях" в прошлом году).
В некоторых случаях меняют электропроводку. Но это - если дому больше 40 или 50 лет. Или если экспертиза признает существующую -небезопасной для эксплуатации.
Кроме этого, тебе за отдельные деньги сделают все, чего попросишь.

[AndreyS]

Согласен по поводу кап. ремонта.
Сам переживаю счас такое ....
Меняют все: окна, трубы, ставят водо и газо-счетчики - естественно плитка на кухне - под снос, кухонные шкафы резать - потому что газовый счетчик (размером чуть меньше коробки из-под обуви) из пластика и поэтому по госту должен находиться в метре вверх и в сторону от самой плиты
И еще - у тех у кого нет балкона - теперь есть Положено по пожарной безопасности. Ломают стену под балконную дверь...
Делают ессесено все черех Ж

[Alex&Er]

К твоему списку вопросов добавлю еще один.

Обязательно ЛИЧНО познакомится с ВЛАДЕЛЬЦЕМ квартиры, которую ты покупаешь. Даже если его представитель размахивает гендоверенностью. Выписываться старый жилец все равно должен идти ЛИЧНО в ЖЭС, даже, если его для этого придется нести на носилках. А если ВЛАДЕЛЕЦ окажется маразматичным старичком (старушкой), который(ая) уже начал терять связь с реальным миром - могут быть проблемы. У меня - были. Бабулька в ЖЭСЕ паспорт из рук выпустила только с третьего захода - ее уговаривали все - начиная от ее представителей и заканчивая сотрудниками ЖЭС. МЕНЯ ВЫСЕЛЯЮТ НА УЛИЦУ - и все. И паспорт не дает... Нам ЖУТКО повезло, что ее новая квартира относилась к тому же ЖЭСу, что и старая. Надо было только один раз отвлечь ее - и проставить на месте оба штампа. А если бы она переезжала в другой район.....

[Xandr]

Бабулька в ЖЭСЕ паспорт из рук выпустила только с третьего захода - ее уговаривали все - начиная от ее представителей и заканчивая сотрудниками ЖЭС. МЕНЯ ВЫСЕЛЯЮТ НА УЛИЦУ - и все. И паспорт не дает...

Насмотрелась видимо бабулька российских телепередач, про то как там путем махинаций выселяют стариков на улицы. Вот и стремалась сердешная.

[Sharaf]

Уручье в свое время застраивалось бюджетными домами для военных.

Всё правильно. Уручье - это ущербный район, добитый район "за кольцевой" с соответствующим населением и инфраструктурой. Время уручья давно ушло, чтоб про него "патриоты" не говорили. Скажу вам прямо, т.к. судьба забросила в офис, который в уручьи находится.


Для тех кто имеет родственников, дачу или вообще любит регулярный отдых на природе рекомендую искать квартиру рядом или с прямым выездом на кольцевую дорогу. В этом плане для меня Кунцевщина, Красный бор, Сухарево очень удобны. С выходом метро в этих относительно молодых районах и в центр и за город попасть стало вполне доступно и главное быстро. Единственный недостаток - это качество воды (для питания фильтр все вопросы закрывает, а вот мыться придётся в хлорированной). Улица Восточная и Зелёный луг в плане водоснабжения нравился больше.

[Alex&Er]

Xandr, Не, там был клинический случай. Подъезд неделю праздновал, когда узнал, что мы ее таки выселили.

Sharaf, ты не совсем прав. З апоследние 10 лет Уручье 1, 2, 3 и 4 застроились огромным количеством современных домов улучшенной планировки. С пуском метро транспортная проблема будет разрешена окончательно, а инфраструктуры там и без того достаточно, включая несколько довольно приличных парков, которые заложили пару лет назал. Район бурно развивается, так что не надо "ля-ля". Я про мелкие квартирки и упомянул, чтобы человек особо обращал внимание на панельные 9-этажки советских годов постройки. Там - да. Правда, и цены ниже...

[Юра 80]

а кондиционер - на загазованность - из каких соображений??? Он охлаждает/греет только тот воздух, который внутри помещений.

[Юра 80]

Еще добавлю - наличие-отсутствие агентства никакой роли не играет - кроме денег. Поясню. Договор составляется между продавцом и покупателем. Больше в договоре никого нет. И никто - кроме продавца и покупателя ни за что не отвечает ( в риэлторских оффисах всегда утверждается обратное - они отвечают, они несут ответственность и пр.) У меня была такая ситуация - я покупаю квартиру 1-го февраля, хозяева обязуются выписаться из нее 28. Я отдаю деньги, агенство у себя оставляет пару тыщщ, остальные передаются хозяину. Агентство дает хозяину расписку, что после его (хозяина) выписки из квартиры, он получает остаток - те пару тыщ которые лежат у риэлторов. В договор вносится (по моему требованию) строка о штрафных санкциях - в размере 50уе/день просрочки выписки. Хозяин выписку просрочил - недели на две, точно не помню. Представьте мое состояние - деньги я отдал за квартиру, а прописан в ней какой-то посторонний дядя.... Агентство пожимает плечами - а что мы можем сделать??? У тебя -(т.е. меня) договор, подавай в суд... Мужик в конце концов выписался, агентство пригласило меня и его для окончательной передачи денег. Я пришел с договором, в котором написаны большими буквами штрафные санкции. Но - у мужика расписка агентства, в которой написано, что деньги ему будут отданы после его выписки - он выписался, отдайте деньги. У меня договор с мужиком, там написано, что если он не выписался до 28, штраф 50/в день. Риэлторы говорят, мы деньги не отдать не можем, и дать их тебе не можем тоже, разбирайся с мужиком сам... Но если ты на него в суд подашь - мы можем пойти свидетелями, на твоей стороне. Спасибо, бл*!

Потом с меня пытались снять 500уе за эти вот услуги....

[ВодЪка]

- соседствующий контингент.

Самое главное! Все остальное можно решить в любом месте. Это - нет!

[Andy]

Alex&Er, Содержательно, спасибо.

Юра 80, брал почитать договора, действительно агентство никаких обязанностей по договору на себя не берет. Контроль за правом продажи квартиры, выписанностью и т.д. сейчас вроде осуществляется справкой из БТИ. Вот только хозяева вроде продписывают эксклюзивный договор продажи с агенством и не могут продавать свою квартиру сами, пока не выйдет срок. Эту информацию еще буду уточнять.

ВодЪка, С контингентом да, в основном булдосы, но в этом районе я уже привык и меня это не сильно напрягает.

Нда... проблема в том, что в желаемый район обитания застраивался в 60-67 годах. Строения кирпичные и панельные, панельные нунах такого года однозначно. Где-то капремонт уже был, где-то планируется. Чуть в стороне есть дома 75-78 года, преимущественно панельные, имхо тоже не огурцы, но кухоньки там побольше.

Продолжение следует...

[Sharaf]

Sharaf, ты не совсем прав. З апоследние 10 лет Уручье ...[/quote]
... имеет абсолютно раздолбанные советские дороги и такую же инфраструктуру. Наверно, очень приличных планировок дома почему то налепили прямо на проспект, точнее на московскую трассу, поэтому об открытии окон можно забыть что днём, что ночью (имел счастье пожить в москве на дмитровском шоссе в квартире на 22 этаже). И как был этот район за кольцевой, так он там и останется - это +3-5км по отношению к остальным микрорайонам
Наверно со временем всё благоустроится, но не надо забывать, что и остальные районы развиваются не меньшими темпами, что тут лукавить.

Думаю, что выбирая жильё надо очень тщательно обращать внимание на инфраструктуру и коммуникативные возможности. Перспективы хорошо, а жить надо сегодня.

Не последним делом является и возможность покупки гаража рядом или под домом, а это сегодня +8-12 килобаксов.

[Sharaf]

Кстати, кто-нибудь слышал чтоб люди сами между собой, без агенств, оформили куплю-продажу?
и на какие трудности они наткнулись главным образом?

я так понял этот процесс просто аккупирован агенствами, которые сейчас (инфа 2-х недельной давности) требуют 1.5кб за оформление трёхкомнатной квартиры ценой в 70кб.

возможно ли этот процесс организовать минуя риэлторов, например наториально заключив договор с оплатой через банк. Т.е. банк капусту отдаст, только после выполнения всех условий по договору (условий поставки товара, т.е. квартиры).

[ВодЪка]

Кстати, кто-нибудь слышал чтоб люди сами между собой, без агенств, оформили куплю-продажу?

Да. Я три квартиры продавал-покупал без помощи агенств, т.к. ту работу, за которую они берут деньги, элементарно провести самому. Понадобится только много свободно-рабочего времени. Но мне это выходило дешевле, чем оплата их услуг.
Сейчас в этом процессе. Только не квартиры, а дома. Продавцу дал ЦУ - он все делает сам.

[Юра 80]

Andy, при продаже квартиры ты можешь заключить договор с одним агентством, отдав ему техпаспорт - на так называемый экслюзив, т.е. агентство будет давать рекламу и продавать твою квартиру. А можешь дать информацию о том, что ты продаешь квартиру - во все агентства сразу - кто первый найдет тебе покупателя - тот и при деньгах. (деньги они берут с покупателя). Если ты, посмотрев квартиру, посчитаешь, что она для тебя достаточно хороша - никто тебе не мешает подойти туда еще раз через час и поговорить с хозяевами. На кр. случай - оставить им пару соток задатка. Да, если они разорвут договор с агентством - им нужно будет заплатить. Но - разорвать договор можно и по другой причине - агентство плохо продает квартиру...

И - как в моем случае -что, бти будет дергать хозяина, чтобы он быстрее выписался??? Смех. Никто кроме тебя самого ничего не сделает.

Когда я продавал - а квартира была хорошая - риэлторы говорили, что давай нам на эксклюзив - это будет лучше, чем продавать самому. Но объяснить, чем лучше ОДНО агентство, продающее мою квартиру, чем ВСЕ минские агентства, продающие эту же квартиру - они не смогли.

Задача агентства -
1.найти продавца
2.найти покупателя
3.отвести их обоих к нотариусу
4.взять с покупателя денег, мотивируя это тем, что они несут отиветственность.
Если ты видишь перед собой квартиру, которую ты хочешь купить - сходи к нотариусу, он тебе объяснит, что делать дальше. Договор будет точно такой же, как и при участии риэлторской конторы, а обойдется эта операция тебе значительно дешевле.

[ВодЪка]

Первое и одно из главных правил при покупке квартиры: бабки отдавать только после выписки всех прописанных! Даже если все договора вы заключили.

[Юра 80]

требуют 1.5кб за оформление трёхкомнатной квартиры ценой в 70кб.

Аху*ть.....
Суть "проверки" агентством квартиры
1. Пойти в ЖЭС, взять выписку из лицевого счета - с хозяином делается на раз-два-три...
2. Посмотреть имеющиеся у хозяев документы на квартиру, определить, кто принимал участие в приватизации - без проблем вообще
3. Проверить дееспособность хозяина - бехтерева, грибоедова - с хозяином, его паспортом и военным билетом.

Далее - нотариус
Далее - БТИ

Квартира - твоя, вызывай грузчиков, перевози мебель, учиняй пьянку.

Если я что-то упустил, думаю спешиалист по недвижимости уважаемый ВодЪка дополнит/поправит

[Платоныч]

Добавлю чутка..

Если квартира для покупки найдена самостоятельно, в случае чистой продажи оной вполне реально получить с агенства существенную скидку (в 2 раза дешевше прайсовой городской сделали - могу поделится контактом, 2 сделки оформлено без вопросов).

По поводу места - нравится лично мне райончик Парниковая-Макаенка-Филимонова. Цены тока кусаются.

[Юра 80]

Платоныч, т.е. семь листов вместо пятнадцати??? Них не смешно.
Сам будешь делать -в полтинник можно уложиться.

[Xandr]

Юра 80, исчо агентство проверяет (якобы) чтобы квартира была "чистой". Т.е. в ней не были временно выписанные (может кто срок мотает, а после отсидки заявит свои права), чтоб квартира не была заложена нигде и прочие тонкости, счас уже не помню. Но когда приходишь в агентство, они этими "тонкостями" пугают, и кричат что дескать если сами будете оформлять, то готовьтесь к неожиданностям. Исчо они пугают тем, что если в квартире прописаны несовершеннолетние, то вопрос с их выпиской/перепропиской решает исполком, и ест-но у них там все "схвачено" и все пройдет гладко.
Тем не менее, знаю конкретные случаи, когда люди решали все вопросы сами, и все у них было О.К. Единственный гемор - беготня по инстанциям с их очередями. Принцип "одного окна" до сих пор не действует так, как обещали власти.